Cuando su préstamo de construcción se cae y la obra queda a medias
Su prestamista se retiró. O el préstamo se acabó antes de terminar la obra. O venció mientras usted esperaba los permisos. Mientras tanto el proyecto sigue ahí, sin terminar, y le cuesta dinero cada mes.
De un vistazo
- Avance que se acepta
- Se consideran todas las etapas de avance.
- El primer desembolso suele
- Pagar el préstamo anterior
- El obstáculo más común
- Título y gravámenes
- Plazo típico
- 30 a 45 días
Alcance: en todo el país. El financiamiento para terminar una construcción es un préstamo con fines comerciales y lo gestionamos en todo el país, con Eric Figueroa como corredor responsable. Los préstamos para vivienda propia están disponibles solo en California.Lo que necesitará
Financiamiento para un proyecto detenido
La mayoría de los prestamistas no mira un proyecto a medio construir.
Nosotros sí.
Se consideran todas las etapas de avance.
Mientras haya capital en el proyecto, vale la pena conversar.
Para quién es
Su prestamista de construcción quebró, se retiró o dejó de entregar desembolsos.
Se le acabó el préstamo antes que el proyecto, casi siempre por sobrecostos.
Empezó con efectivo y no alcanzó.
Va a comprar el proyecto detenido de otra persona.
Su préstamo está por vencer y el edificio no está terminado.
Los retrasos (permisos, disputas, materiales) duraron más que su financiamiento original.
Para quién no es
Problemas legales o de permisos sin resolver. Los gravámenes de contratistas, las infracciones de permisos, las órdenes de suspensión de obra o los litigios tienen que estar resueltos, o ser claramente resolubles, primero. El financiamiento no arregla un problema legal, y se lo diremos en lugar de hacerle perder el tiempo.
Los números no dan. Si terminar cuesta más de lo que vale la propiedad terminada, ningún préstamo lo resuelve.
No hay capital en el proyecto. Este es un préstamo que depende del capital. Donde no lo hay y no va a entrar, no hay nada sobre qué prestar.
No hay plan para terminar. Financiamos la terminación, no la demora.
Qué se evalúa
Todo lo de un préstamo de construcción desde cero, más una evaluación de lo que ya está construido.
Estado actual Una inspección o el informe de un consultor que establezca exactamente cuánto ha avanzado y si la obra hecha está en buen estado. Se consideran todas las etapas de avance.
Costo de terminar Un presupuesto detallado de lo que falta, por lo general con una revisión independiente. Es el número central de todo el expediente.
Título y gravámenes El obstáculo más común, por mucho. Los contratistas sin pagar registran gravámenes, y esos tienen que liberarse o subordinarse antes de que un nuevo prestamista entregue fondos.
Por qué se detuvo Un prestamista que falló es un riesgo muy distinto de un constructor que no pudo manejar la obra, y de verdad cambia la respuesta.
El valor terminado, y si su constructor continúa o se reemplaza.
Lo que necesitará
Todo lo que necesita un préstamo de construcción desde cero, más:
La historia del proyecto
- Una inspección o el informe de un consultor sobre el avance del proyecto.
- Un presupuesto del costo de terminar.
- Los documentos de su préstamo original y el saldo de liquidación.
- Un calendario actualizado.
Título, permisos y lo que pasó
- Un informe de título completo, con cada gravamen identificado.
- Liberaciones de gravamen o un plan para liberarlos.
- Una explicación de lo que pasó.
- Confirmación de que sus permisos siguen vigentes.
- Detalles de cualquier disputa con el contratista o el prestamista anterior.
Cómo funciona el dinero
La misma mecánica de desembolsos que en la construcción desde cero, con dos diferencias.
El primer desembolso
El primer desembolso suele pagar su préstamo de construcción actual y liberar los gravámenes pendientes antes de financiar cualquier obra nueva.
El calendario, rehecho
El calendario de desembolsos se rehace desde donde usted está hoy según la obra que falta, no según el plan original. Los desembolsos se entregan igual que en la construcción desde cero: contra obra terminada e inspeccionada, normalmente en un plazo de 5 a 7 días.
- Pago del préstamo y liberación de gravámenesPrimer desembolso
- Obra estructural que falta
- Acabados interiores
- Desembolso finalCon el certificado de ocupación
Las ventajas y los costos, sin rodeos
Lo que resuelve
Resuelve un problema que muy pocos prestamistas aceptan, y protege el capital que ya está puesto en la obra; la alternativa suele ser una venta forzada con pérdida. Sus planos, permisos y aprobaciones ya existen, lo que elimina los mayores riesgos de construir desde cero, y el tiempo que falta es menor que el de empezar de nuevo.
Del otro lado
Casi con seguridad cuesta más que su préstamo de construcción original. El trabajo de gravámenes y de título es la causa habitual de los retrasos, y es difícil de predecir. Puede que la obra hecha resulte deficiente y haya que rehacerla, lo que suma un costo que nadie presupuestó. Por lo general usted ya está contra el tiempo cuando llama. Cambiar de contratista agrega riesgo. Aquí hay muy pocos prestamistas, así que un rechazo deja menos opciones. Y puede que sus permisos hayan vencido.
Proceso y plazos
Normalmente de 30 a 45 días; más rápido que construir desde cero cuando el título está limpio, porque los planos y los permisos ya existen. Los gravámenes son la variable. No le pondremos fecha antes de leer el informe de título.
Antes del cierre
Análisis de su caso
Con cuatro cosas le damos pronto una respuesta real: en qué punto está el proyecto, cuánto cuesta terminarlo, el informe de título y su plan para la propiedad terminada.
Análisis de prestamistas
Muy pocos prestamistas ofrecen este producto, y ahí está casi todo el valor de saber colocarlo. De un panel de más de 20.
De la inspección a los fondos
- Inspección
- Revisión de costos
- Título y gravámenesLa variable
- Del cierre a los desembolsos
Plazo típico30 a 45 días
Preguntas frecuentes
Mi prestamista de construcción se retiró. ¿De verdad tiene arreglo?
Muchas veces, sí. Lo que decide es en qué punto está hoy el proyecto, cuánto cuesta terminarlo, si el título está limpio y si hay una salida creíble. Es un problema con solución mucho más a menudo de lo que los constructores suponen cuando nos llaman.
¿Y si la propiedad tiene gravámenes de contratistas?
Por lo general tienen que liberarse o subordinarse antes de que un nuevo prestamista entregue fondos. Es la causa más común de retraso en todo el producto, así que empiece con eso el día en que vea que necesita un nuevo financiamiento, no después de presentar su solicitud.
¿Qué tan avanzado tiene que estar el proyecto?
Se consideran todas las etapas de avance.
¿Prestan más que mi préstamo original?
El monto se calcula según lo que cuesta terminar y lo que vale la propiedad terminada, no según el tamaño del préstamo anterior. Puede ser más o menos.
¿Qué pasa con mi préstamo de construcción actual?
El primer desembolso por lo general lo paga y libera los gravámenes pendientes antes de financiar cualquier obra nueva.
¿Puedo cambiar de contratista?
Por lo general sí, y a veces es necesario. El reemplazo se evalúa como cualquier constructor.
¿Y si la obra ya hecha es deficiente?
Una inspección lo detectará, y el costo de corregirla entra en el presupuesto. Mejor descubrirlo ahora que en la inspección final, cuando se convierte en una emergencia.
¿Importa por qué se detuvo el proyecto?
Sí, más de lo que la mayoría de los prestatarios espera. Un prestamista que se retiró por sus propias razones es un riesgo muy distinto de un constructor que no pudo manejar la obra. Cuéntenos lo que pasó de verdad; por lo general le ayuda más de lo que le perjudica.
¿Y si mis permisos vencieron?
Habrá que renovarlos, y ese tiempo entra en el plan. Es común en proyectos detenidos y se puede manejar, pero no es inmediato.
¿Qué tan rápido puede avanzar?
Normalmente de 30 a 45 días. Más rápido que construir desde cero cuando el título está limpio, porque los planos y los permisos ya existen. Los gravámenes son la variable. No le pondremos fecha antes de leer el informe de título.
¿Es más caro que mi préstamo original?
Casi con seguridad. Usted está refinanciando una situación en apuros, y el precio lo refleja. La comparación honesta no es con su préstamo anterior, sino con lo que pasa si el proyecto nunca se termina.
¿Y si los números no dan?
Si terminar cuesta más de lo que vale la propiedad terminada, ningún préstamo lo resuelve, y se lo diremos con claridad en lugar de llevarle por un proceso que acaba en un rechazo. En ese caso la conversación es sobre cómo limitar la pérdida, no sobre financiamiento.
¿Está disponible fuera de California?
Sí. El financiamiento para terminar una construcción en propiedades de inversión es con fines comerciales y lo gestionamos en todo el país. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.
¿Ustedes mismos financian estos préstamos?
No. Somos una correduría y colocamos el expediente con el prestamista cuyo programa le corresponde.
¿Qué necesitan de mí para darme una respuesta real?
En qué punto está el proyecto, un estimado del costo de terminar, su informe de título y su plan para la propiedad terminada. Con esas cuatro cosas podemos decirle pronto si esto es viable.
Qué sigue
Este préstamo también tiene que ser reemplazado. Terminar el edificio es la mitad del plan; la otra mitad es con qué se paga el préstamo de terminación.
La sección a la que pertenece este préstamo.
Si el problema es otro
Hard money / Préstamo puenteCuando el problema inmediato es la urgencia o un préstamo por vencer, y no el costo de terminar.
Usted está aquí
Financiamiento para terminar una construcción
Financiamiento de rescate para un proyecto ya construido en parte, siempre que haya capital en él.
El préstamo de salida
El préstamo de salida habitual si va a conservar la propiedad terminada como alquiler. En todo el país.
El mismo préstamo de salida cuando el alquiler no cubre todo el pago.
El préstamo de salida convencional para una casa donde usted vivirá. Solo en California.
Solicite un análisis de su caso
Envíenos cuatro cosas: en qué punto está el proyecto, el costo de terminar, el informe de título y su plan para la propiedad terminada. Con eso basta para una respuesta franca sobre si esto es viable.
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