Cuando el alquiler no cubre el pago, todavía hay un préstamo
La mayoría de los prestamistas DSCR pone el límite en una relación de cobertura de 1.00. Si el alquiler no cubre toda la obligación mensual, rechazan el expediente y le dicen al inversionista que ponga más dinero o que desista.
De un vistazo
- Relación mínima
- Ninguna
- Programas por ratio
- 3
- Crédito mínimo
- 550
- Plazo típico
- 21 a 30 días
- Declaraciones de impuestos
- No se necesitan
- Pedirlo con una LLC
- Sí
Alcance: en todo el país. El DSCR sin ratio y de ratio bajo es un préstamo con fines comerciales y lo gestionamos en todo el país. Los préstamos para vivienda propia están disponibles solo en California.Averigüe en qué rango está
Colocamos tres programas distintos según el rango de la relación, y el más bajo empieza en cero.
| Relación de cobertura | Programa | Para qué sirve |
|---|---|---|
| 0 a 0.75 | Programa por ratio | El alquiler cubre una parte menor del pago, o todavía no hay alquiler que contar |
| 0.75 a 0.99 | Programa por ratio | El alquiler casi cubre el pago y se queda corto por un margen |
| 1.00 a 1.30 | Programa por ratio | El alquiler cubre el pago, con un margen moderado |
Si la relación sale por encima del rango más alto, la propiedad cubre su pago con holgura y el programa DSCR estándar suele ser la mejor lectura.
Lo que cambia de un rango a otro es el apalancamiento y los términos, no si el préstamo es posible.
Un rango más bajo suele significar un pago inicial mayor, más exigencia de crédito y más reservas.
No significa que no.
Para quién es
Un mercado de precios altos y rendimiento bajo. La costa de California y cualquier otro lugar donde los precios de compra han subido más que los alquileres.
Una propiedad que compra por su plusvalía o para un uso futuro, no por el flujo de efectivo de hoy.
Un alquiler a corto plazo que todavía no opera, donde los ingresos proyectados quedan justos frente al pago desde el primer día.
Una propiedad en pleno reposicionamiento: alquilada por debajo del mercado, desocupada en parte o con contratos antiguos que usted piensa renovar.
Un inversionista rechazado en otro lugar solo por la relación, con el crédito, el capital y las reservas en orden.
Un prestatario que es una entidad. Pedir el préstamo a nombre de una LLC o una corporación es normal en estos programas.
Para quién no es
Quien compra una casa para vivir en ella. Son préstamos con fines comerciales para propiedades de inversión. Ningún prestamista puede esquivar eso.
Un expediente sin capital y sin liquidez demostrable. Cuanto más baja la relación, más se apoya el expediente en su pago inicial y sus reservas. Si no hay ninguno de los dos, el programa por ratio no puede reemplazarlos.
Un prestatario que necesita que la propiedad pague la cuota desde el primer día. Si el alquiler no cubre el pago, el faltante sale de su bolsillo cada mes. Eso es aritmética, no evaluación de riesgo, y no cambia con el programa.
Una propiedad que necesita mucha obra antes de poder alquilarse. El hard money o el financiamiento de construcción cubre la remodelación, y después un programa por ratio lo reemplaza.
Una propiedad rural con pocos alquileres comparables. Los expedientes rurales reciben más escrutinio y tienen menos prestamistas disponibles en todos los rangos.
Cómo funciona la calificación
La relación es el mismo cálculo que en cualquier préstamo DSCR: el alquiler, o el alquiler de mercado que estima el tasador si la propiedad está desocupada, dividido entre la obligación mensual completa de capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de HOA.
La relación
Alquiler ÷ obligación mensual completa = relación de cobertura
La diferencia está en lo que pasa con un resultado por debajo de 1.00. Selecciona un programa en lugar de cerrar la conversación.
Luego el resto del expediente
Una vez definido el rango, el expediente se evalúa por todo lo que no es el alquiler:
- Capital. El pago inicial en una compra, o el capital que queda en un refinanciamiento. Pesa más cuanto más bajo es el rango.
- Liquidez. Reservas después del cierre y evidencia de que puede cubrir un faltante mensual.
- Crédito. La familia DSCR empieza en 550, y los puntajes más bajos se consideran como excepción.
- La propiedad en sí. Su estado, qué tan fácil es venderla y qué tan sólida es la evidencia del alquiler.
- Su historial, si lo tiene. No es obligatorio, pero ayuda.
- No revisamos sus ingresos personales ni calculamos una relación deuda-ingresos.
Lo que necesitará
Sobre la propiedad
- El contrato de compra, o su estado de cuenta hipotecario actual si va a refinanciar
- Una tasación con estudio de alquileres
- Los contratos de arrendamiento vigentes, si la propiedad tiene inquilinos
- Constancia de seguro, con cobertura de arrendador
Sobre usted
- Informe de crédito
- Estados de cuenta bancarios que muestren su pago inicial y sus reservas; aquí pesan más que en un expediente DSCR estándar
- Documentos de la LLC, si pide el préstamo a nombre de una entidad
- Una lista de las propiedades que ya tiene
- Una nota breve sobre cómo se cubre el faltante y qué cambiará la relación más adelante: una renovación de contratos, una remodelación, un refinanciamiento
Sin declaraciones de impuestos. Sin formularios W-2. Sin talones de pago.
Las ventajas y los costos, sin rodeos
Usted paga por un apalancamiento que la propiedad no sostiene por sí sola.
Espere un pago inicial mayor y un costo de financiamiento más alto que los de la misma propiedad con una relación más alta. Esa diferencia es toda la razón de ser del programa, y no es algo que un corredor pueda negociar.
El faltante mensual es real y lo cubre usted.
Si el alquiler cubre casi todo el pago pero no todo, usted pone la diferencia cada mes hasta que el alquiler suba o refinancie. Haga esos números antes de comprometerse, no después.
Hay términos de pago anticipado.
Los préstamos DSCR tienen un período de penalidad por pago anticipado de 2 a 5 años. Si su plan es mejorar la relación y refinanciar pronto, menciónelo en el análisis de su caso: la estructura del pago anticipado decide si ese plan funciona.
- Se estructura como
- período de penalidad por pago anticipado de 2 a 5 años
Las reservas se revisan con más rigor.
Reservas requeridas: 3 meses. Se pueden hacer algunas excepciones, se puede usar el efectivo de un retiro y se pueden usar fondos regalados.
Proceso y plazos
Normalmente de 21 a 30 días; depende sobre todo de la tasación. Es un rango típico, no una promesa.
Antes de gastar en una tasación
Análisis de su caso
Envíenos el alquiler, real o proyectado, y el pago probable. Calculamos el rango antes de que gaste en una tasación.
Análisis de prestamistas
No todos los prestamistas trabajan por debajo de 1.00. El expediente va a los que sí, de un panel de más de 20.
De la solicitud al cierre
- Solicitud
- Tasación con estudio de alquileresMarca casi todo el plazo
- Evaluación de riesgo
- Cierre
Plazo típico21 a 30 días
Calculadora DSCR
Averigüe en qué rango está
Ingrese el alquiler, el préstamo, la tasa que le cotizaron en otro lugar y los costos mensuales de la propiedad. La calculadora muestra la operación y nombra el rango en que cae el resultado, incluidos los rangos por debajo de 1.00.
Su relación
—
Ingrese el alquiler, el monto del préstamo, la tasa y el plazo. La relación se actualiza mientras escribe.
- Alquiler mensual
- —
- Capital e intereses
- —
- Impuesto sobre la propiedad
- —
- Seguro
- —
- HOA
- —
- PITIA total
- —
Solo con fines ilustrativos y educativos. Los resultados de esta calculadora son operaciones aritméticas basadas únicamente en los números que usted ingresa y no reflejan ofertas reales de préstamo, cotizaciones de tasas de interés ni compromisos de préstamo. Los términos reales del préstamo, los pagos, las tasas de interés y la aprobación dependen de la evaluación de riesgo completa, la revisión de crédito, la valoración de la propiedad y las pautas del prestamista. Loankey.io gestiona préstamos a través de prestamistas externos; Loankey.io no financia los préstamos directamente.
Preguntas frecuentes
¿Hay un DSCR mínimo?
Sin mínimo. Tres rangos: 0–0.75, 0.75–0.99, 1.00–1.30.
¿Qué significa realmente "sin ratio"?
Que la relación de cobertura no se usa como una prueba de aprobado o rechazado. La relación se calcula igual, y decide qué programa y con qué términos, no si el financiamiento es posible.
Mi propiedad está en 0.82. ¿Qué pasa?
Cae en el rango de 0.75 a 0.99, que existe exactamente para esa situación. Espere un apalancamiento y unos términos distintos de los de una propiedad con una relación más alta. La lectura del número es una explicación, nunca una decisión: la aprobación depende de todo el expediente.
¿Por qué otro prestamista me rechazó por la relación?
La mayoría de los programas DSCR tiene un piso de 1.00, y por debajo de él quien evalúa el expediente no tiene margen de decisión. Es una regla del programa, no un juicio sobre su expediente, y por eso el mismo expediente puede colocarse en otro lugar.
¿Una relación baja significa que necesito un pago inicial mayor?
Por lo general, sí. Cuanto más bajo el rango, más se apoya el expediente en el capital y las reservas. El tope exacto depende del programa y de la propiedad.
¿Puedo usar ingresos proyectados de alquiler a corto plazo?
Sí. Usamos fuentes de datos como AirDNA para establecer los ingresos por alquiler a corto plazo.
¿Y si la propiedad está desocupada y no tiene ningún alquiler?
Se usa el alquiler de mercado que estima el tasador. Si no hay un alquiler que se pueda respaldar, el expediente pasa a una ruta basada en activos, el hard money, en lugar de un programa por ratio.
¿Puedo pedir el préstamo a nombre de una LLC?
Sí. Pedirlo a nombre de una entidad es normal en toda la familia DSCR.
¿Mi crédito pesa más aquí?
Pesa más que con una relación más alta, porque hay menos alquiler en que apoyarse. El programa igual empieza en 550, y se consideran excepciones.
¿Puedo refinanciar más adelante, cuando el alquiler mejore?
Ese es el plan habitual. Renueve los contratos, termine la obra o deje que el mercado se mueva, y luego refinancie al programa DSCR estándar. Revise primero los términos de pago anticipado: un período de penalidad por pago anticipado de 2 a 5 años decide el momento.
¿Puedo retirar efectivo de una propiedad con relación baja?
En muchos casos. Los topes con retiro de efectivo son más bajos que los de compra en todos los programas DSCR, así que lo primero que hay que establecer en el análisis de su caso es cuánto efectivo queda disponible.
¿Cuántas propiedades puedo financiar así?
No hay límite. También financiamos préstamos de portafolio sobre varias propiedades.
¿Está disponible fuera de California?
Sí. El DSCR sin ratio y de ratio bajo es un préstamo con fines comerciales, gestionado en todo el país con Eric Figueroa como corredor responsable. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.
¿Puedo usarlo para una casa donde voy a vivir?
No. Solo con fines comerciales.
¿Ustedes mismos financian estos préstamos?
No. Somos una correduría y colocamos el expediente con un prestamista que trabaja con el rango en que usted está.
¿Cuánto tarda?
Normalmente de 21 a 30 días. No le pondremos fecha a su expediente antes de haberlo visto.
Qué sigue
Toda la familia de préstamos con fines comerciales, si todavía está decidiendo a qué ruta pertenece la operación.
Si primero necesita obra
Hard money / Préstamo puente / Basado en activosCuando la propiedad primero necesita obra, o el cierre tiene que darse en semanas y no en un mes.
Usted está aquí
DSCR sin ratio y de ratio bajo
Selecciona un programa en lugar de cerrar la conversación.
Cuando la relación mejore
Préstamos DSCREl programa estándar, y adonde este expediente suele refinanciarse cuando la relación mejora.
Solicite un análisis de su caso
Envíenos el alquiler, real o proyectado, el precio o el valor actual, y el préstamo que tiene en mente. Recibirá el rango y una lectura franca de las ventajas y los costos antes de que nadie gaste en una tasación.
Nada de lo que aparece en esta página o en este sitio web constituye una oferta de crédito, una cotización de tasa ni un compromiso de préstamo. Todos los préstamos se gestionan a través de prestamistas externos y están sujetos a una solicitud completa, aprobación de crédito, verificación de ingresos y activos, tasación de la propiedad y evaluación de riesgo. Los términos y la disponibilidad pueden cambiar sin previo aviso. Loankey.io es un corredor de bienes raíces con licencia; los préstamos se gestionan, no se otorgan. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.