Califique con sus depósitos, no con su declaración de impuestos
Si trabaja por cuenta propia, ya conoce el problema. Lleva bien su negocio, toma las deducciones que le corresponden, y luego un prestamista lee su declaración de impuestos y decide que no puede pagar una hipoteca, cuando su cuenta bancaria dice lo contrario todos los meses.
Un préstamo con estados de cuenta bancarios se basa en sus depósitos. Revisamos sus estados de cuenta de 12 o 24 meses, calculamos lo que de verdad entra y le calificamos con eso.
De un vistazo
- Crédito mínimo
- 640
- LTV máximo
- 90% del valor
- Período de estados de cuenta
- 12 o 24 meses
- Plazo
- 30 días
Alcance. Los préstamos con estados de cuenta bancarios para vivienda propia están disponibles solo en California. En propiedades de inversión, los préstamos con fines comerciales se gestionan en todo el país. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.Cómo calculamos sus ingresos
Para quién es
Tiene un negocio y sus deducciones dejan sus ingresos gravables muy por debajo de su flujo de efectivo real
Le rechazaron un préstamo convencional porque su ingreso bruto ajustado no alcanzaba para el pago
Su negocio creció hace poco y un promedio de impuestos de dos años hace que se vea más pequeño de lo que es
Trabaja como contratista, en consultoría o por su cuenta con depósitos constantes
Tiene varias entidades y sus declaraciones son demasiado enredadas para la evaluación convencional
Gana por comisión: ingresos altos, pero irregulares
Para quién no es
Tiene empleo con W-2. Estos programas están hechos para el trabajo por cuenta propia. La documentación completa le servirá mejor.
Su negocio funciona sobre todo con efectivo fuera del banco. Si no se deposita, no se puede contar.
Sus declaraciones de impuestos sí respaldan el préstamo. Entonces el convencional cuesta menos, y eso lo revisaremos antes de enviarle aquí.
Su negocio es nuevo. Hay un mínimo de tiempo en operación; el nuestro es de 2 años.
Sus libros están limpios y sus márgenes superan la fórmula estándar. Un préstamo con estado de pérdidas y ganancias por lo general dará un mejor número.
Cómo calculamos sus ingresos
Sus depósitos
Sumamos los depósitos que cuentan durante el período de los estados de cuenta. Algunos depósitos no cuentan: transferencias entre sus propias cuentas, dinero de préstamos, reembolsos de impuestos y partidas únicas que no son ingresos recurrentes del negocio. Esto sorprende a la gente, así que lo avisamos pronto y no tarde.
En las cuentas del negocio se aplica un factor de gastos: solo una parte de los depósitos cuenta como ingresos, porque un negocio tiene costos. El nuestro empieza desde 20%, de modo que hasta el 80% de los depósitos puede contar como ingresos. Las cuentas personales se tratan de otra manera.
Los ingresos con que califica
Si tiene una parte del negocio y no todo, los ingresos se le acreditan en proporción a su parte.
El resultado son sus ingresos mensuales para calificar. Todo lo demás (crédito, reservas, relación préstamo-valor, la propiedad) se evalúa de la forma normal. El crédito empieza en 640 y podemos prestar hasta el 90% del valor en una compra.
No tiene que adivinar el número. Sí. Hacemos un análisis de sus estados de cuenta bancarios antes de que presente la solicitud formal.
Lo que necesitará
Estados de cuenta
- Estados de cuenta bancarios de 12 o 24 meses, todas las páginas.
- Evidencia de que trabaja por cuenta propia: una licencia comercial o una carta de su CPA o preparador de impuestos.
- Una carta de un CPA con su proporción de gastos, en algunos programas.
- Evidencia de su porcentaje de propiedad.
El expediente
- Informe de crédito.
- Estados de cuenta de activos para su pago inicial y sus reservas.
- El contrato de compra o los documentos de su préstamo actual.
- Una tasación y seguro.
Sin declaraciones de impuestos.
Las ventajas y los costos, sin rodeos
Lo que capta
Con frecuencia da ingresos para calificar mucho más altos que el cálculo convencional para la misma persona, y capta el crecimiento reciente que un promedio de impuestos de dos años entierra.
Lo que cuesta
Los costos: es más caro que el convencional y pide un pago inicial mayor. Reunir dos años de estados de cuenta completos es una tarea pesada de verdad, y la gente siempre la subestima. El factor de gastos puede reducir los ingresos que cuentan más de lo que espera; el número muchas veces queda por debajo de lo que el prestatario desea, y preferimos decirlo ahora. Los depósitos grandes e irregulares necesitarán origen y explicación.
Proceso y plazos
Normalmente 30 días. La parte más lenta suele ser reunir los estados de cuenta, y eso está en sus manos: empiece pronto.
Antes de gastar en una tasación
Análisis de su caso y una revisión preliminar de sus estados de cuenta.
Sí. Hacemos un análisis de sus estados de cuenta bancarios antes de que presente la solicitud formal. Usted sabe más o menos cuánto respaldan los depósitos antes de comprometerse a reunir todo.
Análisis de prestamistas
Los factores de gastos y las reglas sobre estados de cuenta varían mucho entre prestamistas, y ahí está casi todo el valor. Se coloca entre un panel de más de 20.
De la solicitud al cierre
- Paquete completo de estados de cuenta
- Solicitud
- Tasación
- Evaluación de riesgo
- Cierre
Paquete completo de estados de cuenta, solicitud, tasación, evaluación de riesgo, cierre.
Plazo típico30 días
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona esto en realidad?
Sumamos los depósitos que cuentan en sus estados de cuenta bancarios de 12 o 24 meses, restamos una parte por gastos del negocio y tomamos el resultado como sus ingresos mensuales para calificar. Las declaraciones de impuestos no entran en ningún momento.
¿Estados de cuenta personales o del negocio?
Cualquiera de los dos, según el programa, y se tratan de forma distinta. A las cuentas del negocio se les aplica un factor de gastos; a las personales, por lo general no.
¿Qué es un factor de gastos?
Un porcentaje que el prestamista supone que se fue en operar su negocio y no a su bolsillo. El nuestro empieza desde 20%, de modo que hasta el 80% de los depósitos puede contar como ingresos. El factor que se aplica a su expediente depende del tipo de negocio y del programa del prestamista, así que la cifra que cuenta se establece en la revisión preliminar y no se da por supuesta.
¿Qué depósitos no cuentan?
Las transferencias entre sus propias cuentas, el dinero de préstamos, los reembolsos de impuestos, los regalos y las partidas únicas que no son ingresos recurrentes del negocio. Aquí es donde más se decepcionan los prestatarios, así que lo avisamos al principio y no en la evaluación.
¿Y si tengo un depósito grande y fuera de lo común?
Probablemente se excluya, y puede que le pidan documentar de dónde salió. Cuéntenoslo pronto: es una pregunta normal, no una acusación.
¿12 meses o 24?
Existen los dos. Doce es menos papeleo. Veinticuatro puede dar mejores términos y suavizar una mala racha.
¿Con cuántos ingresos voy a calificar en realidad?
Por lo general con bastante más de lo que respalda su declaración de impuestos, pero muchas veces con menos de lo que sugieren sus depósitos brutos. Sí. Hacemos un análisis de sus estados de cuenta bancarios antes de que presente la solicitud formal.
¿Necesitan mis declaraciones de impuestos?
Por lo general no.
¿Cuánto tiempo debo llevar trabajando por cuenta propia?
2 años.
¿Y si solo tengo una parte del negocio?
Los ingresos se acreditan en proporción a su parte, así que necesitaremos algo que demuestre ese porcentaje.
¿Necesito un CPA?
No siempre, aunque algunos programas piden una carta de un CPA o de un preparador de impuestos con licencia que confirme su trabajo por cuenta propia o su proporción de gastos. Si tiene libros contables bien preparados, vea también pérdidas y ganancias.
¿Qué puntaje de crédito necesito?
640.
¿Cuánto puedo pedir prestado sobre el valor?
Hasta el 90% del valor en una compra.
¿Puedo usarlo para una propiedad de inversión?
Por lo general sí, aunque para una compra sencilla de una propiedad de alquiler el DSCR suele ser más simple, porque no toma en cuenta sus ingresos.
¿Es más caro que un préstamo convencional?
Sí. Si sus declaraciones de impuestos sí respaldan el préstamo, el convencional costará menos, y se lo diremos. Eso lo revisamos primero.
¿Está disponible fuera de California?
En propiedades de inversión, sí: es un préstamo con fines comerciales y se gestiona en todo el país. Los préstamos con estados de cuenta bancarios para vivienda propia son solo en California.
¿Cuánto tarda?
Normalmente 30 días. La parte más lenta suele ser reunir los estados de cuenta, y eso está en sus manos: empiece pronto.
Mi negocio es casi todo en efectivo. ¿Sirve?
Solo se puede contar lo que llega al banco. Si la mayor parte de sus ingresos nunca se deposita, este programa no puede verla.
¿Ustedes mismos financian estos préstamos?
No. Somos una correduría y colocamos el expediente con el prestamista cuyo programa le corresponde.
Qué sigue
La categoría general, si todavía está decidiendo qué método de ingresos refleja su negocio.
Si sus libros están limpios
Si lleva bien sus libros contables, la ruta de pérdidas y ganancias muchas veces da un mejor número que una fórmula sobre depósitos.
Usted está aquí
Préstamos con estados de cuenta bancarios
Califique con sus depósitos, no con sus declaraciones de impuestos.
Si los ingresos son los de la propiedad
La misma persona que trabaja por cuenta propia, comprando una propiedad de alquiler. El DSCR no toma en cuenta sus ingresos y no tiene límite de propiedades.
Sacar capital de la propiedad que ya tiene, en California.
Solicite un análisis de su caso
Envíenos una cifra aproximada de sus depósitos mensuales y la propiedad que tiene en mente. Sí. Hacemos un análisis de sus estados de cuenta bancarios antes de que presente la solicitud formal.
Nada de lo que aparece en esta página o en este sitio web constituye una oferta de crédito, una cotización de tasa ni un compromiso de préstamo. Todos los préstamos se gestionan a través de prestamistas externos y están sujetos a una solicitud completa, aprobación de crédito, verificación de ingresos y activos, tasación de la propiedad y evaluación de riesgo. Los términos y la disponibilidad pueden cambiar sin previo aviso. Loankey.io es un corredor de bienes raíces con licencia; los préstamos se gestionan, no se otorgan. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.