Préstamos para alquileres que califican por la propiedad, no por su declaración de impuestos
Si tiene o va a comprar una propiedad de alquiler, un préstamo DSCR se fija en lo que gana la propiedad, no en lo que su declaración de impuestos dice que gana usted.
De un vistazo
- Relación mínima
- Ninguna
- Declaraciones de impuestos
- No se necesitan
- Crédito mínimo
- 550
- LTV máximo, compra
- 80% del valor
- Plazo típico
- 21 a 30 días
- Límite de propiedades
- Ninguno
Alcance: en todo el país. El DSCR es un préstamo con fines comerciales y lo gestionamos en todo el país. Los préstamos para vivienda propia están disponibles solo en California.Calcule su relación
El alquiler califica el préstamo, no su declaración de impuestos
Esto resuelve un problema concreto. Los inversionistas deducen gastos legítimos y, por eso, sus declaraciones de impuestos muestran ingresos bajos.
Préstamo convencional
Lee su declaración de impuestos
Los prestamistas convencionales leen esa declaración y ven a alguien que no puede pagar otro préstamo, aunque las propiedades rindan bien y el alquiler entre todos los meses.
Préstamo DSCR
Lee el alquiler de la propiedad
- Alquiler mensual
- $3,000
- ÷Obligación mensual total
- $2,500
- =Relación de cobertura
- 1.20
DSCR son las siglas en inglés de relación de cobertura del servicio de la deuda (Debt Service Coverage Ratio). Es un cálculo sencillo: el alquiler que genera la propiedad, dividido entre el pago mensual del préstamo. La relación le dice al prestamista qué parte del pago cubre el alquiler. Sus ingresos personales no entran en la decisión.
El DSCR deja todo eso de lado.
El DSCR aparece en dos partes de este sitio. Es a la vez un programa para inversionistas y un método de ingresos Non-QM, y por eso figura en las dos: una página, un producto, dos entradas.
Para quién es
Tiene propiedades de alquiler y sus declaraciones de impuestos muestran menos de lo que realmente gana.
Llegó al límite de propiedades que un prestamista convencional le financia.
Compra a nombre de una LLC u otra entidad, algo que la mayoría de los prestamistas hipotecarios de consumo no acepta.
Está armando un portafolio y necesita un método que siga funcionando en la quinta propiedad, no solo en la primera.
Quiere ahorrarse el papeleo de reunir dos años de declaraciones, formularios K-1 y estados financieros del negocio en cada compra.
Para quién no es
Quien compra una casa para vivir en ella. El DSCR es un préstamo con fines comerciales para propiedades de inversión. No es un tecnicismo que podamos esquivar.
Un prestatario cuyas declaraciones de impuestos sí respaldan el préstamo. En ese caso, un préstamo convencional de inversión suele costar menos. Se lo diremos cuando sea así; vea Financiamiento para inversionistas.
Una propiedad sin alquiler y sin alquiler de mercado que establecer. Un terreno sin desarrollar o una estructura que no se puede alquilar no tienen nada que dividir. Mientras la propiedad no genere ingresos, la ruta es construcción o hard money.
Cómo calificamos la propiedad
Empezamos por el alquiler: el contrato de arrendamiento que ya tiene o, si la propiedad está desocupada, el alquiler de mercado que estima el tasador. Lo comparamos con la obligación mensual completa: capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de HOA, si las hay.
La propiedad
Alquiler ÷ obligación mensual completa = relación de cobertura
| Relación de cobertura | Lo que cubre el alquiler | La mayoría | Nosotros |
|---|---|---|---|
| 0 a 0.75 | Hasta el 75% del pago | Rechazan | Programa por ratio |
| 0.75 a 0.99 | Del 75% al 99% del pago | Rechazan | Programa por ratio |
| 1.00 a 1.30 | Del 100% al 130% del pago | Prestan | Programa por ratio |
No hay relación mínima. Lo que cambia de un rango a otro es el apalancamiento y los términos, no si el préstamo es posible. Los rangos bajos tienen su propia página: DSCR sin ratio y de ratio bajo.
Luego usted
Revisamos
- Crédito
- Reservas
- Su historial con propiedades
No revisamos
- Sus ingresos personales
- Una relación deuda-ingresos
Lo que necesitará
Sobre la propiedad
- El contrato de compra, o su estado de cuenta hipotecario actual si va a refinanciar
- Una tasación con estudio de alquileres
- Los contratos de arrendamiento vigentes, si la propiedad tiene inquilinos
- Constancia de seguro, con cobertura de arrendador
Sobre usted
- Informe de crédito
- Estados de cuenta bancarios que muestren su pago inicial y sus reservas
- Documentos de la LLC, si compra a nombre de una entidad
- Una lista de las propiedades que ya tiene
Sin declaraciones de impuestos. Sin formularios W-2. Sin talones de pago.
Las ventajas y los costos, sin rodeos
Cuesta más y pide un pago inicial mayor
El DSCR cuesta más que un préstamo convencional de inversión y pide un pago inicial mayor. Es el precio de no tener que documentar sus ingresos personales.
- Lo máximo que prestamos sobre el valor en una compra
- 80% del valor
Revise la penalidad por pago anticipado antes de comprometerse
Las penalidades por pago anticipado son comunes en estos préstamos y las nuestras se estructuran como un período de penalidad por pago anticipado de 2 a 5 años. Si piensa vender o refinanciar en los próximos años, esto importa mucho, y lo repasaremos con usted antes de que se comprometa. Preferimos tener esa conversación desde el principio a que usted lo descubra en el cierre.
- Se estructura como
- período de penalidad por pago anticipado de 2 a 5 años
Proceso y plazos
Normalmente de 21 a 30 días; depende sobre todo de la tasación. Es un rango típico, no una promesa, y nada está aprobado hasta que un prestamista lo aprueba.
Antes de gastar en una tasación
Análisis de su caso
Díganos el alquiler y el pago probable. Le decimos en qué rango cae la propiedad antes de que gaste en una tasación.
Análisis de prestamistas
El expediente va a los prestamistas cuyo programa encaja con ese rango, de un panel de más de 20.
De la solicitud al cierre
- Solicitud
- Tasación con estudio de alquileresMarca casi todo el plazo
- Evaluación de riesgo
- Cierre
Plazo típico21 a 30 días
Calculadora DSCR
Calcule su relación
Ingrese el alquiler, el préstamo, la tasa que le cotizaron en otro lugar y los costos mensuales de la propiedad. La calculadora muestra la operación y en cuál de los tres rangos cae el resultado.
Su relación
—
Ingrese el alquiler, el monto del préstamo, la tasa y el plazo. La relación se actualiza mientras escribe.
- Alquiler mensual
- —
- Capital e intereses
- —
- Impuesto sobre la propiedad
- —
- Seguro
- —
- HOA
- —
- PITIA total
- —
Solo con fines ilustrativos y educativos. Los resultados de esta calculadora son operaciones aritméticas basadas únicamente en los números que usted ingresa y no reflejan ofertas reales de préstamo, cotizaciones de tasas de interés ni compromisos de préstamo. Los términos reales del préstamo, los pagos, las tasas de interés y la aprobación dependen de la evaluación de riesgo completa, la revisión de crédito, la valoración de la propiedad y las pautas del prestamista. Loankey.io gestiona préstamos a través de prestamistas externos; Loankey.io no financia los préstamos directamente.
Preguntas frecuentes
Las diecinueve preguntas que más escuchamos, desde qué significa la relación hasta si puede comprar a nombre de una LLC. ¿No encuentra la suya? Llame o envíenos su caso.
¿Qué significa DSCR exactamente?
Relación de cobertura del servicio de la deuda (Debt Service Coverage Ratio). Mide qué parte del pago del préstamo de la propiedad cubre el alquiler de esa misma propiedad.
¿Cómo se calcula la relación?
El alquiler mensual dividido entre la obligación mensual total de la propiedad: capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de HOA. Solo como ilustración: si una propiedad se alquila por $3,000 al mes y la obligación total es de $2,500, la relación es 1.20. Esa cifra es aritmética, no una oferta, y sus propios números deciden su resultado.
¿Qué relación necesito?
No hay mínimo. La relación decide cuál de los tres programas encaja y con qué términos, no si el financiamiento es posible. Una relación más alta le da más apalancamiento y mejor precio; una más baja reduce las opciones sin cerrarlas.
¿Revisan mis declaraciones de impuestos?
No. Esa es la razón de ser del programa. Sus ingresos personales no entran en la decisión.
¿Calculan mi relación deuda-ingresos?
No. Las otras propiedades que tiene no cuentan en su contra como en un préstamo convencional, y por eso los inversionistas usan este programa para seguir comprando.
¿Mi crédito sigue importando?
Sí. El crédito influye en si califica y en cuánto cuesta, aunque los ingresos no. El nuestro empieza en 550, y los puntajes más bajos se consideran como excepción.
¿Puedo comprar a nombre de mi LLC?
Sí. Pedir el préstamo a nombre de una entidad es normal aquí, y es una de las principales razones por las que los inversionistas eligen DSCR en lugar de un préstamo convencional.
¿Y si la propiedad está desocupada?
Usamos el alquiler de mercado que estima el tasador en lugar de un contrato real. Los términos pueden ser distintos de los de una propiedad con inquilinos, así que díganos pronto si está ocupada o no.
¿Y si la propiedad no deja flujo de efectivo?
Aun así se puede financiar. Para eso existen los programas por debajo de 1.00, y es la razón principal por la que los inversionistas llegan a nosotros después de un rechazo en otro lugar. Espere menor apalancamiento y otros términos que los de una propiedad con una relación más alta, pero la respuesta no es no. Díganos el alquiler y el pago probable en el análisis de su caso y le diremos en qué rango está antes de que gaste en una tasación. Hay una página completa sobre esto: DSCR sin ratio y de ratio bajo.
¿Cuánto pago inicial necesito?
Más que en un préstamo convencional de inversión. Lo máximo que podemos prestar sobre el valor en una compra es el 80% del valor.
¿Necesito reservas de efectivo después del cierre?
Sí: 3 meses. Los prestamistas quieren ver que la propiedad aguanta un período sin inquilino. Se pueden hacer algunas excepciones, se puede usar el efectivo de un retiro y se pueden usar fondos regalados.
¿Hay penalidad por pago anticipado?
Por lo general, sí. La nuestra se estructura como un período de penalidad por pago anticipado de 2 a 5 años. Si es posible que venda o refinancie en pocos años, menciónelo antes de solicitar: es la causa más común de sorpresas desagradables en estos préstamos.
¿Puedo refinanciar una propiedad de alquiler que ya tengo?
Sí, y en la mayoría de los casos con retiro de efectivo. La propiedad igual tiene que caer en uno de los tres rangos, y los topes con retiro de efectivo son más bajos que los de compra.
¿Cuentan los ingresos de alquiler a corto plazo?
Sí. Usamos fuentes de datos como AirDNA para establecer los ingresos por alquiler a corto plazo.
¿Cuántas propiedades puedo financiar así?
No hay límite. También financiamos préstamos de portafolio sobre varias propiedades.
¿El DSCR está disponible fuera de California?
Sí. Es un préstamo con fines comerciales y lo gestionamos en todo el país, con Eric Figueroa como corredor responsable. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.
¿En qué se diferencia del hard money?
El DSCR es financiamiento a largo plazo para una propiedad que ya rinde. El hard money es financiamiento a corto plazo para cuando hace falta rapidez o la propiedad aún no está lista. Problemas distintos, herramientas distintas.
¿Puedo usarlo para una casa donde voy a vivir?
No. Es un préstamo con fines comerciales solo para propiedades de inversión, y eso no es algo que un prestamista pueda esquivar.
¿Ustedes mismos financian el préstamo?
No. Somos una correduría y colocamos su expediente con el prestamista cuyo programa le corresponde.
¿Cuánto tarda?
Normalmente de 21 a 30 días; depende sobre todo de la tasación. No le pondremos fecha a su expediente antes de haberlo visto.
Qué sigue
Antes del DSCR
Cuando la propiedad necesita obra o el cierre tiene que darse en semanas. La mayoría de esos préstamos se refinancia a DSCR una vez que la propiedad está alquilada.
Construir la propiedad de alquiler en lugar de comprarla, con el DSCR previsto como préstamo de salida.
Usted está aquí
Préstamos DSCR
El DSCR es financiamiento a largo plazo para una propiedad que ya rinde.
Si el alquiler no alcanza
DSCR sin ratio y de ratio bajoSi el alquiler no cubre todo el pago, esta es la página que explica los tres rangos en detalle.
Después del DSCR
Sacar capital de una propiedad de alquiler que ya tiene para el pago inicial de la siguiente.
El DSCR no tiene límite de propiedades, así que el mismo método sirve en la segunda, la quinta y la décima compra. Empiece un nuevo análisis de su caso y veremos la opción de portafolio.
Envíenos el alquiler, el valor y el préstamo que tiene en mente
Recibirá el rango de su relación y la ruta realista antes de que nadie gaste en una tasación.
Nada de lo que aparece en esta página o en este sitio web constituye una oferta de crédito, una cotización de tasa ni un compromiso de préstamo. Todos los préstamos se gestionan a través de prestamistas externos y están sujetos a una solicitud completa, aprobación de crédito, verificación de ingresos y activos, tasación de la propiedad y evaluación de riesgo. Los términos y la disponibilidad pueden cambiar sin previo aviso. Loankey.io es un corredor de bienes raíces con licencia; los préstamos se gestionan, no se otorgan. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.