Préstamos fix and flip
Comprar, remodelar, vender. Un financiamiento hecho para esa secuencia: la compra y el presupuesto de remodelación en un solo préstamo, entregado por desembolsos, con un plazo ajustado al proyecto y no al horizonte de una hipoteca.
De un vistazo
- Salida
- Una venta
- Fondos de remodelación
- Por desembolsos
- Cálculo del monto
- Valor después de remodelar
- Panel de prestamistas
- 20+
Alcance: en todo el país. El fix and flip es un préstamo con fines comerciales y lo gestionamos en todo el país, con Eric Figueroa como corredor responsable. Los préstamos para vivienda propia están disponibles solo en California.Cómo funciona
Es el mismo dinero que el hard money, dirigido a un plan específico.
La evaluación, la mecánica de desembolsos y los prestamistas coinciden casi por completo. Lo que cambia es la salida: un fix and flip se evalúa contra una venta, y todo lo demás parte de ahí.
En común
- Evaluación de riesgo
- Mecánica de desembolsos
- Prestamistas
Hard money
Venta o refinanciamientoFix and flip
Una ventaPara quién es
Compra una propiedad por debajo del mercado debido a su estado
Tiene un alcance de obra y un presupuesto realista
Su plan es vender al terminar, no conservarla
La propiedad no cumple los requisitos de un financiamiento convencional en su estado actual
Necesita cerrar más rápido de lo que puede moverse un prestamista convencional
Compra en una subasta o a un vendedor en apuros
Para quién no es
Piensa conservarla como propiedad de alquiler. Entonces la salida es un refinanciamiento y no una venta, y el expediente debe estructurarse así desde el principio. El DSCR es el préstamo de salida, y el hard money es la entrada.
Su margen es estrecho. Después de la compra, la remodelación, los costos de mantener la propiedad, los de financiamiento y los de venta, un proyecto que parecía rentable solo por el precio de compra muchas veces no lo es. Los números tienen que funcionar con todo eso incluido.
Su presupuesto es una suposición. Los sobrecostos son normales. Un presupuesto sin reserva para imprevistos es la forma más común en que estos proyectos salen mal.
Compra una casa para vivir en ella. Solo con fines comerciales.
No tiene capital de trabajo. Los fondos de remodelación se reembolsan después de que la obra se termina y se inspecciona. Usted la paga primero.
Cómo funciona
El préstamo
La compra y la remodelación se financian juntas, con la parte de remodelación retenida y entregada por desembolsos a medida que la obra se termina y se inspecciona: la misma mecánica que la construcción desde cero, en un ciclo más corto.
El monto suele calcularse con el valor después de remodelar además del valor actual. Qué medida se usa, y en qué proporción, varía según el prestamista y el proyecto.
La salida
El plazo es corto y la fecha de vencimiento es fija. Se define según su calendario de obra y de venta, no según un horizonte de 30 años.
La salida es la evaluación. Una venta a un precio realista y en un plazo realista es contra lo que el prestamista presta de verdad. Una salida débil es la razón más común por la que estos expedientes se rechazan.
La mecánica completa (desembolsos, retención, extensiones, posición) está en la página de hard money, que es el producto con el que esto se coloca. Somos una correduría y colocamos el expediente entre un panel de más de 20 prestamistas.
Las ventajas y los costos, sin rodeos
Cada mes que el proyecto se alarga le cuesta dos veces: el costo de mantener la propiedad y el retraso de la venta. Los proyectos se pasan del plazo más veces de las que terminan antes.
Este dinero es caro, y lo es a propósito: usted paga por la rapidez y por un prestamista dispuesto a aceptar una propiedad en mal estado.
Un fix and flip que no se vende se convierte en una propiedad que conserva sin haberlo planeado. Eso se puede sobrellevar si la propiedad se alquila y se refinancia a DSCR, y vale la pena saber si sería así antes de comprar, y no después de la tercera rebaja de precio.
Preguntas frecuentes
¿Se incluyen los costos de remodelación?
Por lo general sí; se retienen y se entregan por desembolsos a medida que la obra se termina y se inspecciona. Usted o su contratista pagan la obra primero y luego reciben el reembolso, así que el capital de trabajo es esencial.
¿En qué se diferencia del hard money?
En gran medida es hard money, estructurado para un plan de comprar, remodelar y revender. La diferencia es que la salida es una venta y no un refinanciamiento, y que el presupuesto de remodelación forma parte del préstamo.
¿Necesito haber hecho otros fix and flip antes?
La experiencia ayuda, y el requisito varía según el prestamista. Pregunte en el análisis de su caso en lugar de suponer que un primer proyecto le deja fuera.
¿Y si no se vende?
Pregunte por una extensión con tiempo: semanas antes del vencimiento, no el mismo día. La otra ruta es alquilarla y refinanciar a un préstamo para alquiler, algo que vale la pena evaluar antes de comprar y no después.
¿Puedo vivir en la propiedad mientras la remodelo?
No. Son préstamos con fines comerciales.
¿Qué tan rápido puede cerrar?
Más rápido que el financiamiento convencional; de eso se trata en buena parte. Las variables son la valoración y el trabajo de título. Vea hard money para conocer el rango realista.
¿Qué pasa si la remodelación se pasa del presupuesto?
Lo cubre usted. Los prestamistas rara vez aumentan el préstamo a mitad del proyecto, así que un presupuesto subestimado se vuelve su problema en el peor momento.
¿Ustedes mismos financian estos préstamos?
No. Somos una correduría y colocamos el expediente con el prestamista cuyo programa le corresponde.
Qué sigue
El producto con el que esto se coloca
Hard money / Préstamo puente / Basado en activosLa mecánica completa: desembolsos, posiciones, extensiones, salidas.
Usted está aquí
Fix and flip
Comprar, remodelar, vender.
Si la remodelación crece
Financiamiento para terminar una construcciónSi la remodelación resulta ser casi una reconstrucción, o el dinero se acaba a medio camino.
Si termina conservándola
Préstamos DSCREl préstamo de salida si termina conservando la propiedad; califica con el alquiler y no con sus ingresos.
Solicite un análisis de su caso
Envíenos el precio de compra, el alcance de la obra, el presupuesto y el precio de reventa con el que hace sus cuentas. Primero pondremos a prueba la salida, porque decide todo lo demás.
Nada de lo que aparece en esta página o en este sitio web constituye una oferta de crédito, una cotización de tasa ni un compromiso de préstamo. Todos los préstamos se gestionan a través de prestamistas externos y están sujetos a una solicitud completa, aprobación de crédito, verificación de ingresos y activos, tasación de la propiedad y evaluación de riesgo. Los términos y la disponibilidad pueden cambiar sin previo aviso. Loankey.io es un corredor de bienes raíces con licencia; los préstamos se gestionan, no se otorgan. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.