Un análisis completo de su caso y luego un análisis de prestamistas para colocar su préstamo
Así describe Eric el trabajo, y todo el proceso son esas dos cosas, en ese orden.
Alcance. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.
De un vistazo
- La primera etapa cuesta
- Nada
- Consulta de crédito en la etapa 1
- No
- Etapas
- 4
- Panel de prestamistas
- 20+
La mayoría de los prestamistas
La mayoría de los prestamistas lo hace al revés: primero la solicitud, luego los documentos y al final una respuesta; para entonces usted ya pagó una tasación y reunió un paquete para un programa que quizá nunca le correspondió.
Aquí
Aquí el análisis va antes del papeleo, porque el análisis es la parte que decide todo lo que viene después.
Antes de que un expediente avance
Etapa 1: Análisis de su caso
- Qué es
- una conversación sobre su situación, y una lectura de qué programas son posibles.
- Cuánto cuesta
- nada, y no toca su crédito.
Usted describe la propiedad, sus ingresos, cuánto puede aportar y qué quiere lograr. Comparamos las rutas con su expediente: qué programas encajan, cuáles no, y qué le pediría cada uno.
Las partes incómodas se las diremos aquí, no después.
- Si un período de penalidad por pago anticipado choca con su plan de refinanciar.
- Si el alquiler deja un faltante mensual que usted tendría que cubrir.
- Si para ese tipo de propiedad hay pocos prestamistas.
- Si un prestamista directo le serviría mejor que nosotros; pasa, y se lo diremos.
Al final de esta etapa usted sabe hacia qué programa o programas va. No se ha enviado nada a ningún lugar.
Qué traer
Para esta etapa no necesita un paquete de documentos. Necesita los datos.
Para una propiedad de inversión
- La dirección o el mercado, y el tipo de propiedad
- El precio de compra, o el valor actual y el saldo actual del préstamo
- El alquiler, o el alquiler proyectado si todavía no está alquilada
- Los impuestos, el seguro y las cuotas de HOA mensuales estimados
- Cuánto tiene disponible para el pago inicial y las reservas
- Más o menos cómo está su crédito
- Si compra a su nombre o a nombre de una entidad
- Cuánto tiempo piensa conservarla
Para un préstamo de vivienda propia en California
- El precio de compra o el valor actual, y el tipo de propiedad
- Cómo gana sus ingresos: W-2, por cuenta propia o ambos
- Más o menos cómo está su crédito
- Cuánto tiene disponible para el pago inicial y las reservas
- Cualquier evento de crédito, y más o menos cuándo ocurrió
Para un expediente de construcción o de construcción a medias
- El terreno, o el proyecto a medio construir y qué tan avanzado está
- El presupuesto, lo que se ha gastado y lo que falta
- El estado de los permisos
- Quién lo construye
- Cómo se piensa pagar el préstamo al final
Etapa 2: Análisis de prestamistas
- Qué es
- emparejar el expediente con los prestamistas cuyo programa de verdad le corresponde.
Esta es la parte que un prestamista directo, por su estructura, no puede hacer. Un prestamista directo ofrece los préstamos que hace una sola institución. Una correduría coloca su expediente en un panel (el nuestro tiene más de 20 prestamistas), y la pregunta pasa a ser qué programa encaja, no si usted encaja en el único que le ofrecen.
Importa más cuando el expediente no es estándar:
- Ingresos por cuenta propia
- Una propiedad de inversión
- Una relación por debajo de 1.00
- Un evento de crédito
- Un tipo de propiedad poco común
- Un proyecto a media construcción
Esos son los expedientes en los que dos prestamistas llegan a respuestas opuestas con los mismos datos, porque leen reglamentos distintos.
Si decide avanzar
Etapa 3: Solicitud y documentos
Ahora sí el papeleo, y solo el que la ruta elegida de verdad necesita.
- Un expediente DSCR no pide declaraciones de impuestos.
- Un expediente de estados de cuenta bancarios no pide un estado de pérdidas y ganancias.
- Un expediente de documentación completa lo pide todo.
Cada página de programa indica exactamente lo que esa ruta requiere, en la sección Lo que necesitará, para que vea la carga antes de comprometerse.
Se le pedirá su consentimiento antes de consultar su crédito, y las divulgaciones se envían en esta etapa.
Etapa 4: Tasación, evaluación de riesgo y cierre
La tasación
Se ordena la tasación; en una propiedad de inversión, con un estudio de alquileres adjunto, porque de ese documento sale el cálculo de la relación.
Evaluación de riesgo (underwriting)
La evaluación revisa el expediente y emite condiciones. Las condiciones son normales; no son un rechazo. La mayoría de los expedientes las cumple entregando un documento o una explicación.
Cierre
Luego la firma, la entrega de fondos y el registro.
Le avisamos en cada cambio de etapa, y cada vez que una condición necesita algo de usted. Si un expediente se queda en silencio del lado del prestamista, también se lo diremos, en lugar de dejarle adivinando.
Cuánto tarda
Todas las cifras de abajo son típicas, no una promesa. Nada está aprobado hasta que un prestamista lo aprueba, y no se le pone fecha a su expediente antes de haberlo visto.
- DSCR y DSCR sin ratio21 a 30 días
- Hard money / préstamo puente15 a 25 días
- Non-QM21 a 30 días
- Estados de cuenta bancarios30 días
- Pérdidas y ganancias30 a 45 días
- Documentación completa30 a 45 días
- Financiamiento para inversionistas, ruta de documentación completa30 a 45 días
- HELOC10 a 30 días
- Construcción a medias30 a 45 días
- Construcción desde ceroPor desembolsos; los primeros fondos suelen tardar de 5 a 7 días desde la primera solicitud de desembolso
En todos los programas, los cierres suelen tardar
25 a 45 días
Lo que de verdad mueve esos números
- Qué tan rápido regresan los documentos
- La agenda de tasaciones en el mercado de la propiedad
- Si la propiedad tiene inquilinos
- Los tiempos de los permisos en una obra
- Si aparece un problema de título
Muy poco de eso es lentitud del prestamista.
Preguntas frecuentes
¿El análisis de mi caso cuesta algo?
No, y no implica una consulta de crédito ni una solicitud.
¿Van a consultar mi crédito en la primera conversación?
No. El crédito se consulta en la etapa de solicitud, con su consentimiento, cuando ya decidió qué ruta va a seguir.
¿Tengo que entregar documentos financieros para saber si un programa me corresponde?
No. La primera conversación se basa en los datos de su situación. Los documentos vienen cuando usted decide avanzar.
¿Me dirán si me conviene ir a otro lugar?
Sí. Si tiene ingresos W-2, documentación limpia y compra una vivienda estándar, un prestamista directo es una opción razonable y se lo diremos. Lo mismo si sus declaraciones de impuestos respaldan el pago: un préstamo convencional suele costar menos que el DSCR, y conviene saberlo antes de suponer lo contrario.
¿Pueden decirme para qué califico antes de solicitar formalmente?
En la ruta de estados de cuenta bancarios, sí. Hacemos un análisis de sus estados de cuenta bancarios antes de que presente la solicitud formal. En las otras rutas, el análisis de su caso le da una lectura de qué programas le corresponden, que no es lo mismo que una aprobación y nunca se presenta como tal.
¿Ustedes mismos financian los préstamos?
No. Somos una correduría. Los préstamos se gestionan, no se otorgan.
¿Por qué un corredor tiene acceso a programas que un banco no tiene?
Porque un banco ofrece sus propios productos. El panel de un corredor abarca prestamistas con reglamentos distintos, incluidos los que ofrecen programas Non-QM y con fines comerciales que ningún banco minorista ofrece.
¿Qué significa "condiciones" cuando llega la respuesta de la evaluación?
Una lista de cosas que la evaluación necesita antes de que el expediente pueda cerrar: un documento, una carta de explicación, un estado de cuenta actualizado. Es una etapa normal de todo préstamo, no un rechazo.
¿Puedo hacer esto desde fuera de California?
Para el financiamiento con fines comerciales para inversionistas, sí: ese grupo se gestiona en todo el país con Eric como corredor responsable. Los préstamos para vivienda propia son solo en California.
¿Con quién voy a tratar en realidad?
Con Eric Figueroa, el corredor principal, DRE #01510659 y NMLS #411191.
¿Cuándo puedo comunicarme con él?
El horario de oficina publicado es lunes a viernes, de 9:00 a.m. a 5:00 p.m., hora del Pacífico. En la práctica se le puede encontrar antes y después de ese horario y a veces los fines de semana; un cliente describió exactamente eso, sin que se lo pidieran, en una reseña del perfil de Zillow.
¿Cómo cobran ustedes?
Nuestra comisión de corretaje varía según el caso.
¿Y si rechazan mi expediente?
Un rechazo de un prestamista es el rechazo de un solo reglamento. El expediente vuelve al análisis de prestamistas, y muchas veces la respuesta es otro programa, no otro prestamista. Si ningún programa encaja, se lo diremos con claridad en lugar de mantenerle en espera.
Qué sigue
Los veintidós programas, agrupados por situación y por nombre de producto.
Antes de la primera llamada
CalculadorasCalcule una relación de cobertura, un pago o el capital disponible antes de la primera llamada.
Usted está aquí
Cómo funciona
Un análisis completo de su caso y luego un análisis de prestamistas.
El registro de la licencia, y cómo verificarlo.
La familia con fines comerciales
Financiamiento para inversionistasLa familia de préstamos con fines comerciales, gestionada en todo el país.
Solicite un análisis de su caso
Traiga los datos de la lista de arriba. Recibirá una lectura de qué programas le corresponden antes de reunir un solo documento.
Nada de lo que aparece en esta página o en este sitio web constituye una oferta de crédito, una cotización de tasa ni un compromiso de préstamo. Todos los préstamos se gestionan a través de prestamistas externos y están sujetos a una solicitud completa, aprobación de crédito, verificación de ingresos y activos, tasación de la propiedad y evaluación de riesgo. Los términos y la disponibilidad pueden cambiar sin previo aviso. Loankey.io es un corredor de bienes raíces con licencia; los préstamos se gestionan, no se otorgan. Los plazos son típicos y no están garantizados. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.