Financiamiento desde el terreno vacío hasta la obra terminada
Un préstamo de construcción no funciona como una hipoteca normal, y las diferencias importan más que los parecidos.
Alcance: en todo el país. La construcción desde cero es un préstamo con fines comerciales y lo gestionamos en todo el país, con Eric Figueroa como corredor responsable. Los préstamos para vivienda propia están disponibles solo en California.
De un vistazo
- Fondos
- Por desembolsos
- Pagos durante la obra
- Por lo general, solo intereses
- Propietarios constructores
- Sí. Se consideran propietarios constructores y casas a la medida.
- Plazo de permisos para empezar
- 60 días
- Reserva para imprevistos
- del 5% al 15%
- Primeros fondos, plazo típico
- 5 a 7 días desde la primera solicitud de desembolso
Cómo funciona un préstamo de construcción
- Fondos
- Usted no recibe el dinero en el cierre. Se entrega por desembolsos a medida que la obra avanza, después de cada inspección.
- Intereses
- Paga intereses solo sobre lo desembolsado hasta el momento, y los pagos durante la obra suelen ser de solo intereses.
- Plazo
- El préstamo es corto: va ligado a su calendario de obra, no a un horizonte de 30 años, y está pensado para que al final lo reemplace una venta o un financiamiento permanente.
Esa última parte es la clave de todo.
Un préstamo de construcción está hecho para pagarse, y si su salida no se da, usted queda con un préstamo por vencer sobre una propiedad que quizá todavía no genera ingresos.
Por ahí empezamos toda conversación sobre construcción.
Para quién es
Construye una casa para venderla.
Construye una propiedad de alquiler en un terreno que ya tiene o que va a comprar.
Desarrolla un multifamiliar pequeño o un proyecto de uso mixto.
Es inversionista comercial y desarrolla un sitio existente.
Tiene un lote desde hace tiempo y ahora quiere construir en él.
Construye por su cuenta. Sí. Se consideran propietarios constructores y casas a la medida.
Es su primera obra. No se requiere experiencia, aunque más experiencia suele significar mejores condiciones.
Para quién no es
Sin una salida creíble. No hay un plan de venta realista ni un financiamiento permanente disponible al terminar. Esto es lo que cierra la conversación.
Permisos que no están en mano ni por salir. Podemos empezar el proceso si los permisos se emitirán en un plazo de 60 días, pero el cierre espera a que se emitan, sin excepciones. Si los permisos y aprobaciones de uso del terreno están sin resolver o en disputa, ese es un problema de permisos y no de préstamo, y ningún prestamista lo resuelve.
Sin reserva para imprevistos. Los sobrecostos son lo normal, no la excepción. Un proyecto sin colchón es un proyecto que se detiene.
Sin liquidez. Usted paga la obra antes de recibir el reembolso. Sin capital de trabajo, la mecánica de desembolsos no funciona, diga lo que diga el préstamo.
Un sitio rural con pocas ventas comparables. La tasación se hace sujeta a la terminación de la obra, contra comparables. Donde escasean, el escrutinio aumenta y quedan menos prestamistas.
Qué se evalúa
Cuatro cosas a la vez.
El proyecto Planos, especificaciones, permisos, aprobaciones de uso del terreno y un presupuesto partida por partida que el prestamista puede ajustar si lo ve corto.
El constructor Licencia, seguro, capacidad financiera y proyectos terminados. No se requiere experiencia, aunque más experiencia suele significar mejores condiciones. Sí. Se consideran propietarios constructores y casas a la medida.
Usted Crédito y liquidez suficiente para cubrir el pago inicial, la reserva para imprevistos y los costos de mantener el proyecto durante la obra.
El valor terminado Una tasación “sujeta a la terminación de la obra”, que valora la propiedad según los planos.
Cómo funcionan los desembolsos
El dinero se entrega contra obra terminada, nunca por adelantado. Esta es la mecánica que los prestatarios más malinterpretan.
Cada desembolso, en cada etapa
- Obra terminadaPaga usted o su constructor
- Inspección
- Liberaciones de gravamen
- Salen los fondosNormalmente de 5 a 7 días
Cada desembolso requiere una inspección que confirme que la obra está realmente terminada. Antes de que salgan los fondos se exigen liberaciones de gravamen de contratistas y proveedores. De cada desembolso se retiene un porcentaje (10%) hasta el final.
Usted o su constructor pagan la obra primero y luego reciben el reembolso.
Necesita capital de trabajo. Los constructores que suponen que el dinero llega antes que la obra tienen problemas en el primer mes. Los desembolsos suelen entregarse en un plazo de 5 a 7 días.
Una secuencia típica: el terreno en el cierre, luego preparación del sitio y cimientos, estructura y techo, instalaciones mecánicas y eléctricas, paneles de yeso y exterior, acabados interiores y un desembolso final con el certificado de ocupación.
- TerrenoEn el cierre
- Preparación del sitio y cimientos
- Estructura y techo
- Instalaciones mecánicas y eléctricas
- Paneles de yeso y exterior
- Acabados interiores
- Desembolso finalCon el certificado de ocupación
Lo que necesitará
Sobre el proyecto
- Planos y especificaciones.
- Los permisos, o evidencia de que se emitirán en un plazo de 60 días.
- Un presupuesto de construcción partida por partida, con una reserva para imprevistos del 5% al 15%.
- Una tasación sujeta a la terminación de la obra.
Sobre el constructor
- La licencia, el seguro y los proyectos terminados del constructor, o su propio plan si construye por su cuenta.
- Seguro de riesgo de construcción.
Sobre usted
- El contrato de compra del terreno, o evidencia de propiedad si ya es suyo.
- Informe de crédito.
- Estados de cuenta bancarios y de activos que cubran el pago inicial, la reserva para imprevistos y los costos de mantener el proyecto.
- Documentos de la entidad, si pide el préstamo a nombre de una LLC.
- Su salida por escrito: venta o refinanciamiento.
Qué pasa al final
Al terminar la obra
Inspección final, certificado de ocupación, desembolso final, entrega de la retención y liberaciones de gravamen reunidas. Luego la salida: refinanciar a un financiamiento permanente si va a conservar la propiedad, o vender si la construyó para vender.
El préstamo de salida no es automático
No colocamos un préstamo único que se convierta automáticamente. En su lugar buscamos un préstamo nuevo que pague al prestamista de construcción. Eso significa un segundo cierre y un segundo juego de costos de cierre, y también una mirada nueva al mercado en el momento en que de verdad necesita el financiamiento permanente, en lugar de una decisión tomada antes de empezar la obra. Inclúyalo en su presupuesto desde el principio.
Si la salida no se da, el préstamo vence de todos modos. Puede haber extensiones con un costo, y no están garantizadas.
Las ventajas y los costos, sin rodeos
Lo que obtiene
Obtiene exactamente el producto que quiere, a precio de costo y no de venta, y solo paga intereses sobre lo que se ha desembolsado.
Del otro lado
Cuesta más que el financiamiento permanente, exige bastante capital y liquidez desde el principio, y lleva la mayor carga de documentación de todo lo que colocamos. El proceso de desembolsos exige administración y capital de trabajo. Los retrasos, los sobrecostos, el clima y las inspecciones son normales, y todos cuestan dinero. La fecha de vencimiento no se mueve porque su proyecto se haya atrasado. Y al final tiene que calificar otra vez.
Proceso y plazos
Los primeros fondos suelen tardar de 5 a 7 días desde la primera solicitud de desembolso. La parte más lenta suele ser reunir los planos, los permisos y el presupuesto, que es la parte que le toca a usted.
Antes del cierre
Análisis de su caso
El lote, los planos, el presupuesto, el constructor y, antes que nada, cómo se financia o se vende la propiedad terminada.
Análisis de prestamistas
Los prestamistas de construcción difieren mucho en los requisitos para el constructor y en la administración de los desembolsos. Se coloca entre un panel de más de 20.
De la tasación a los fondos
- Tasación sujeta a la terminación
- Revisión del presupuesto
- Cierre
- DesembolsosContinuos
Primeros fondos, plazo típico5 a 7 días desde la primera solicitud de desembolso
Los plazos son típicos, nunca una promesa.
Preguntas frecuentes
¿Recibo el dinero en el cierre?
No. Los fondos se entregan por desembolsos a medida que la obra se termina y se inspecciona. Es la mayor diferencia con una hipoteca normal y lo que más malinterpretan quienes construyen por primera vez.
¿Entonces tengo que pagar la obra primero?
Sí: usted o su contratista pagan la obra y reciben el reembolso en el siguiente desembolso. Necesita capital de trabajo, y los constructores que suponen que el dinero llega antes que la obra tienen problemas en el primer mes.
¿Cuánto tarda en entregarse un desembolso?
Tarda de 5 a 7 días. Esto afecta directamente su flujo de efectivo, así que téngalo en cuenta en el calendario con su contratista.
¿Cuántos desembolsos hay?
Por lo general uno en el cierre para el terreno, luego desembolsos en cimientos, estructura, instalaciones, paneles de yeso y exterior, acabados interiores, y un desembolso final con el certificado de ocupación.
¿Qué es la retención?
Un porcentaje que se retiene de cada desembolso hasta que el proyecto se termina; el nuestro es del 10%. Protege a todos de una obra que se detiene al 95%.
¿Pago intereses sobre todo el préstamo desde el primer día?
No. Los intereses se generan solo sobre lo desembolsado, así que su costo al principio es bajo y sube a medida que avanza la obra.
¿Cómo son los pagos durante la construcción?
Por lo general de solo intereses, lo que mantiene manejable su salida de efectivo mientras la propiedad no genera nada.
¿Cuánto tengo que poner?
Bastante capital, más liquidez para cubrir la reserva para imprevistos y los costos de mantener el proyecto. Si el terreno ya es suyo, por lo general cuenta como parte de su capital.
¿Puedo ser mi propio contratista general?
Sí. Se consideran propietarios constructores y casas a la medida.
¿Qué experiencia se le pide al constructor?
No se requiere experiencia, aunque más experiencia suele significar mejores condiciones.
¿Y si me paso del presupuesto?
Lo cubre usted. Para eso es la reserva para imprevistos; pedimos una reserva del 5% al 15%. Es poco probable que el prestamista aumente el préstamo a mitad del proyecto, así que un presupuesto subestimado se vuelve su problema en el peor momento.
¿Y si la construcción dura más que el plazo del préstamo?
Pregunte por una extensión con tiempo: un mes antes, no el día del vencimiento. Puede estar disponible, y cuesta. La fecha de vencimiento no se mueve porque su proyecto se haya atrasado.
¿Qué pasa cuando el edificio está terminado?
Inspección final, certificado de ocupación, desembolso final y entrega de la retención. Luego la salida: refinanciar a un financiamiento permanente si va a conservar la propiedad, o vender si la construyó para vender.
¿Tengo que calificar otra vez al final?
Sí. No colocamos préstamos que se conviertan automáticamente: buscamos un préstamo nuevo que pague al prestamista de construcción al terminar la obra. Eso significa un segundo cierre y un segundo juego de costos de cierre, y también que su préstamo se coloca según el mercado de ese momento, en lugar de quedar atado a una decisión tomada antes de empezar la obra. Inclúyalo en su presupuesto desde el principio.
¿Y si mis permisos todavía no se han emitido?
Si se emitirán en un plazo de 60 días, podemos empezar el proceso, pero el préstamo no puede cerrar hasta que se emitan. Si falta más que eso, o están en disputa, vuelva cuando el panorama esté más claro.
¿También financian la compra del terreno?
Sí. Vea también Préstamos para terrenos si va a comprar el lote antes de construir.
¿Cuánto falta para recibir los primeros fondos?
Normalmente de 5 a 7 días desde la primera solicitud de desembolso. La parte más lenta suele ser reunir los planos, los permisos y el presupuesto, que es la parte que le toca a usted.
¿Está disponible fuera de California?
Sí. El préstamo de construcción sobre propiedades de inversión es con fines comerciales y lo gestionamos en todo el país. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.
¿Ustedes mismos financian estos préstamos?
No. Somos una correduría y colocamos el expediente con el prestamista cuyo programa le corresponde.
Qué sigue
El préstamo de construcción tiene que ser reemplazado. No es opcional, y conviene decidirlo ahora y no al terminar la obra.
La sección a la que pertenece este préstamo.
Usted está aquí
Construcción desde cero
Financiamiento de una obra desde el terreno vacío hasta su terminación, entregado por desembolsos contra obra terminada.
Si la obra se detiene
Financiamiento para terminar una construcciónSi la obra se detiene o el préstamo se acaba antes de terminar el trabajo.
El préstamo de salida
El préstamo de salida habitual si va a conservar la propiedad terminada como alquiler. Califica con el alquiler y no con sus ingresos, y está disponible en todo el país.
El mismo préstamo de salida cuando el alquiler no cubre todo el pago.
El préstamo de salida convencional para una casa donde usted vivirá. Solo en California.
Solicite un análisis de su caso
Envíenos el lote, los planos, el presupuesto y su salida. La salida es lo primero que pondremos a prueba, porque decide todo lo demás.
Nada de lo que aparece en esta página o en este sitio web constituye una oferta de crédito, una cotización de tasa ni un compromiso de préstamo. Todos los préstamos se gestionan a través de prestamistas externos y están sujetos a una solicitud completa, aprobación de crédito, verificación de ingresos y activos, tasación de la propiedad y evaluación de riesgo. Los términos y la disponibilidad pueden cambiar sin previo aviso. Loankey.io es un corredor de bienes raíces con licencia; los préstamos se gestionan, no se otorgan. Préstamos para inversionistas y con fines comerciales en todo el país. Préstamos para vivienda propia en California.